아파트 양도소득세 장기보유특별공제

 

요즘 부동산 세금 문제가 참으로 어렵습니다. 정부의 세법이 너무 자주 바뀌고 복잡하다 보니"세무사님들도 양도세는 포기한다"는 뜻으로 양포 사라는 단어가 요즘 뜨고 있습니다. 케이스별로 너무나 다양하다 보니 양도세 관련 세법은 너무나 어렵습니다. 오늘은 양도세와 관련해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도세 장기보유 특별공제

 

 

 

 

양도세 장기보유 특별공제

너무나도 어려운 양도세 제 경우는 혼자서 공부하기도 하지만 모르는 부분은 국민신문고 앱이나 126 전화, 국세청 홈페이지 등에 문의해서 답을 얻습니다. 오늘은 양도소득세 장기보유 특별공제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도소득세란

토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세. 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요경비, 양도소득공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과된다.(사전적 의미)

양도란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말.

양 도착익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비 및 공제금액을 뺀 소득을 말함.

사업의 일부로서가 아니고 단순히 비사업자의 지위에서 자산을 이전하는 개인에게 과세되는 세금.

 

양도소득세의 예시)

협의의 양도, 즉 유상 소유권 이전 상황에서 이득이 발생한 경우에 한해, 이득을 본 자에게 납세 의무가 주어지는 세금.

[홍길동이 21년 5월 19일에, 본인(=홍길동)이 10억에 매수해 보유하고 있던, 대림 아파트의 소유권을, 김영희에게 20억을 받고 넘겨줌으로써 10억의 시세차익을 얻게 되었다.]라는 사건이 발생했을 경우, 10억이라는 시세차익에 대해 홍길동에게 매겨지는 세금을 양도소득세라 합니다.

 

 

양도소득세 과세대상

 

양도소득세 과세대상

 

 

양도소득세율

양도소득세율

 

 

※ 과세표준 계산

☞ 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) = 양도차익

☞ 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액

☞ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제= 과세표준

☞ 양도소득 산출세액=양도소득 과세표준 - 누진공제

 

 

과세표준 계산

 

 

주택의 양도소득세율은 위의 표의 과세표준에 따라 부과합니다. 양도소득 기본세율이 곱해지는 과세표준은 양도차익에서 장기보유 특별공제를 뺀 후 기본공제 250만 원을 감한 금액(양도소득금액 - 양도소득 기본공제= 과세표준)을 의미합니다. 

여기에서 케이스별로 중과세율을 적용합니다.

예를 들어 조정지 역대상 지역 내 2 주택자인 경우 앞서 구한 기본세율에 20%의 중과세율을 더하고 3 주택자인 경우에는 기본세율에 30%의 중과세율을 더합니다.

만약 조정대상지역 내 분양권이라면 보유기간 1년 미만일 경유 70%로 세율이 고정됩니다.

 

지역별 적용 중과세율과 주택 보유기간별 중과세율을 비교했을 때 더 높은 경우로 세율을 적용합니다.

아래의 예시처럼

조정대상지역 + 3 주택자가 3억 원에 매수한 아파트를 1년 미만 보유 후 6억 원에 양도한 경우

양도가액(6억 원)-(취득가액(3억 원)+필요경비 3천) = 양도차익(2.7억),

양도차익(2.7억)-기본공제(250만 원)=2.675억의 과세표준은 3억 원 이하 구간이므로

기본세율 38%에 중과세율 30%를 적용해 68%가 되지만 주택 보유기간이 1년 미만이므로 70%가 적용되는데 둘 중 높은 세율인 70%가 적용된다는 뜻입니다. 

 

양도소득세 적용세율

 

 

양도소득세율 과세표준

 

양도소득세율 과세표준

 

 

조정지역 지역 내 2 주택자의 경우 10억 이상의 차익이 발생했을 경우 최대 71.5%(기본세율 45%+중과세율 20%+지방소득세 6.5%)까지의 양도세를 납부해야 하고 

조정지역 지역 내 3 주택 이상자의 경우 10억 이상의 차익이 발생했을 경우 최대 82.5%(기본세율 45%+중과세율 30%+지방소득세 7.5%)까지의 양도세를 납부해야 합니다. 

 

양도소득 기본공제는 250만 원이지만 공동명의일 경우 각각 250만 원씩을 공제받고 과세표준도 각각 계산하기에 과세표준액도 낮아집니다. 과세표준 기본세율이 낮아지기에 양도세 부분은 공동명의가 유리하다고 볼 수 있습니다. 기본공제 250만 원은 1년에 한 번씩만 가능하므로 1년에 한 채씩 매도하는 것이 좋다고 봅니다.

 

위의 양도소득금액을 낮추기 위해서는 장기보유 특별공제가 매우 중요합니다.

1 주택자, 주택임대사업자 등의 경우 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

그러므로 매도 시 본인이 장기보유 특별공제를 얼마나 받을 수 있는지 미리 계산해 보는 것이 좋겠습니다.

 

 

장기보유 특별공제

주택을 매수 후 길게 살고 길게 보유하면 특별한 공제혜택을 주겠다는 제도입니다.

물론 1세대 1 주택 또는 주택임대사업자의 거주주택에만 적용되며 3년 이상 보유한 주택을 매도했을 때에만 아래의 공제율 표에 따라 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

보유기간은 3년부터 12%로 시작하여 10년까지 최대 40프로가 적용되며

거주기간은 2년부터 8%로 시작하여 10년까지 최대 40프로가 적용됩니다.

10년 보유(40%) 10년 거주(40%)의 경우 총 80%의 장기보유 특별공제를 받게 됩니다.

양도소득금액을 줄일 수 있는 가장 큰 요소가 장기보유 특별공제이므로 아래의 표를 참고하시어 조건을 맞춘 후 매도하는 전략이 좋습니다.

 

장기보유특별공제

 

 

위의 혜택이 2022년 5월 소득세법 개정으로 내년 5월 9일까지 1년 동안 확대 적용됩니다.

기존에는 조정대상지역 내 주택 양도 시에 중과세율이 적용되었고 (2 주택 20% 중과, 3 주택 30% 중과)

2 주택 이상자부터는 장기보유 특별공제 적용이 되지 않았습니다.

소득세법 개정으로 아래의 내용을 적용하면 

 

 

다주택자 양도세 중과 유예

 

 

조정지역 내 주택을 양도 시 다주택자의 중과를 배제하고 기본세율 및 장 특공제를 적용해 주겠다고 했습니다.

(1년 동안은 양도세 중과 유예조치가 적용되게 됩니다.)

아쉬운 점은 1세대 1 주택자의 최대 80%의 장기보유 특별공제가 아니라 

보유기간이 3년 이상인 경우, 1년에 2%씩 15년까지 최대 30%의 장기보유 특별공제를 해주겠다고 합니다.

(15년 보유 시 최대 30%(1년 2%*15년=30%))

 

 

양도소득세 신고납부

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양도소득세 가산세

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