전세, 월세, 계약 특약 사항 알아보기

 

안녕하세요. 오늘은 전월세 특약사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 전세 월세 계약 시 특약 사항은 어떻게 쓰면 될까요? 항상 고민이 많죠. 그동안 제가 썼던 전세 월세 계약서를 찾아서 포스팅하고자 합니다. 추가사항도 있으니 꼭 확인하세요. 반려동물 특약도 잊지 마시고 넣으세요. 아래 사진 보시면 공감이 되실거에요.

 

부동산 계약 특약사항

 

 

 

전세 월세 계약 특약사항

기본적으로 표준계약서를 사용하시면 주택임대차 보호법과 민법이 다 적용된다고 보시면 됩니다. (특약 사항보다 상위법이므로 상위법인 주택임대차 보호법과 민법이 특약사항에 우선)

표준계약서에 임대인과 임차인의 계약 사항 대부분이 반영되어 있습니다.

특약 사항은 표준계약서의 내용을 넘어서는 내용을 임차인과 임대인이 약속을 정해서 계약서 상에 특약으로 표시해서 넣는 것입니다.

주의할 점은 강행규정으로 정해져 있는 부분은 특약으로 넣으셔도 효력이 없습니다.

(민법/임대차법 등에서 정하는 법의 취지에 벗어난다면 특약사항은 무효가 됩니다.)

 

 

1. 효력이 없는 특약사항

“보증금 증감(상향) 청구를 하지 않는다.” (임차인 유리)

법이 정하는 범위에서 2022 현재 5%까지 상향이 가능합니다.

특약사항에 보증금, 월세 증액을 하지 않기로 하였어도 임대인에게는 법적 한도 내의 권한이 있습니다.

임대인이 바뀌었을 때

“양도인인 기존 임대인과 임차인 간의 계약내용을 승계치 않는다.”

기존 임대인과는 4억 전세 계약(싸게)을 했으나 새로운 임대인으로 바뀌면 전세 계약을 시세대로 다시 계약해야 한다는 특약입니다. 쌍방 협의로는 가능하나 임차인은 위의 특약 내용을 지킬 필요가 없습니다.

“6개월 계약 이후 그 기간이 끝나면 퇴거하도록 한다.”

예를 들어서 주택임대차 보호법에 따르면 “임대차 기간을 2년으로 한다.”로 되어 있는데 그 말은 6개월짜리 계약을 임대인과 임차인의 합의하에 6개월만 살고 나가는 것은 상관없지만 임차인이 “6개월 살다 보니 2년 채워서 살고 싶어요.”라고 하면 2년까지 살 수 있다는 이야기입니다. (상위법인 임대차법에 위반되기 때문에 무효한 특약사항)

“임차인이 임차료를 연체하면 임대인이 집기류나 모든 짐을 처분 또는 철거하도록 한다.”

 

 

2. 효력이 있는 특약사항

“모든 수선 의무는 임차인이 부담한다.”

“임차인 외에 인원이 추가될 경우 추가 금액을 지불한다.”

(원룸, 투룸 등의 임대)

“계약 만기일 이전에 퇴거 시에는 새 임차인의 중개보수는 현 임차인이 부담한다.”

 

 

3. 전세 월세 계약 특약사항

* 임대차 계약 시 보증금 마련 대출 (전세 월세)

선순위 근저당이 있는 경우 (전세)

선순위 근저당이 있는 물건에 전세로 들어갈 경우, 근저당 말소 조건으로 계약을 하는 경우가 대부분 일 텐데요.

“잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다.”

“계약일 당시에 등기부에 나와 있는 그 권리관계를 잔금일 다음 날까지 유지한다.”

라는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

확정일자를 받으면 확정일자 다음날부터 효력이 발생하는 허점이 있는데 임대인이 잔금일 당일에 근저당 설정을 하면 근저당이 앞서게 되어 피해를 입을 수 있습니다.

 

 

4. 반려동물 관련 특약

“반려동물을 키울 수 없다.”

임차인이 무단으로 반려동을 키우다가 적발되면 “도배 및 장판 비용으로 OOO만원을 지급한다.”

 

 

5. 벽에 못 박기 금지

“티브이 설치, 에어컨 설치 등을 위해서 벽을 타공 할 때는 임대인의 동의를 얻어서 진행한다.”

“동의 없이 진행했을 때에는 도배비용(OO원)을 지급한다.”

항상 특약에는 위약 시 어떻게 할지를 적어 놓는 것이 중요합니다.

어길 경우에는

“임차인은 계약을 파기할 수 있다.”

“손해배상금을 OOO를 지급한다.”

 

 

6. 임차인에게 유리한 특약

“전세대출이 일어나지 않을 경우에는 계약은 파기되고 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다.”

선수 위 근저당 설정을 막으려면

"잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다.”

“계약일 당시에 등기부에 나와있는 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다.”

 

 

7. 임대인에게 유리한 특약

“전세대출 가능 여부는 임차인의 책임이며 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인은 계약금을 포기한다.”

 

 

8. 특약사항 및 추가사항

특약사항 및 추가사항